Nel precedente articolo abbiamo parlato degli interventi più semplici rientranti nella Manutenzione Ordinaria non necessariamente soggetti alla presentazione di una pratica edilizia.
Passiamo ora ad un secondo esempio concreto, con una trasformazione più importante.
I lavori saranno quindi più “pesanti” rispetto a quelli descritti nel precedente articolo.
Ipotizziamo ad esempio di:
1. modificare le tramezze interne
2. rifare completamente gli impianti gas ed elettrico
3. rinnovare il bagno esistente
4. costruire un nuovo piccolo bagno di servizio
5. sostituire tutti i pavimenti e rivestimenti
6. sostituire i vecchi serramenti in legno con altri senza modificarne le dimensioni né la tipologia di apertura ma cambiando il materiale, passando dal legno al PVC.
CLASSIFICAZIONE DELLE OPERE E TIPO DI PRATICA
Si tratta di manutenzione straordinaria leggera. Dovrò presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) i cui diritti di segreteria a Novara costano € 40,00 più gli eventuali bolli.
Una volta presentata la CILA potrò iniziare i lavori a partire dalla data che indicherò nel modulo. La data potrà essere anche il giorno stesso della presentazione della pratica, purché non sia necessario acquisire altri pareri specifici (vincoli paesaggistici, idraulici, ecc.).
Il concetto della CILA è che la correttezza normativa dei lavori sarà garantita (asseverata) dal professionista che presenta la documentazione.
Il Comune può sempre verificare la correttezza della pratica e delle opere realizzate richiedendo una documentazione aggiuntiva e facendo sopralluoghi in cantiere.
Nel presentare la pratica dovrò comunicare tutti i dati delle imprese, previa verifica delle visure camerali. Dovrò quindi accertarmi preliminarmente della relativa regolarità contributiva (raccogliendo nell’arco di tempo che intercorrerà dalla comunicazione di inizio lavori alla fine lavori ogni 120 giorni i DURC aggiornati).
Queste documentazioni sono obbligatorie e servono anche per comprendere la natura giuridica dei soggetti coinvolti nei lavori ai fini della valutazione dell’obbligatorietà della redazione del Piano Operativo di Sicurezza (POS) da parte dell’impresa e il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) redatto dal Coordinatore della sicurezza.
DETRAZIONI IRPEF
Le manutenzioni straordinarie rientrano a pieno titolo nelle agevolazioni del Bonus Casa che si articolano in due aliquote: 50% per proprietari e titolari di diritti di godimento di prima casa, ridotta al 36% per gli altri casi.
I serramenti sostituiti con le stesse caratteristiche dimensionali degli esistenti, se non rientrassero come in questo caso in un intervento più ampio, potrebbero non necessitare della presentazione di una CILA e usufruirebbero ugualmente delle detrazioni.
Va ricordato che trattandosi di un intervento che incide sulle dispersioni termiche, anche se la detrazione verrà effettuata con il Bonus Casa e non l’Ecobonus, andrà comunque effettuata la comunicazione all’ENEA.
Gli interventi che incidono sulle dispersioni termiche potrebbero rientrare nell’Ecobonus. Le aliquote sono identiche (36% o 50%) a quelle del Bonus Casa, ma con l’Ecobonus si è sottoposti ad una normativa più restrittiva ed è inoltre obbligatorio che un termotecnico effettui un calcolo globale delle dispersioni.
Pertanto è opportuno scegliere questo tipo di detrazione solo, ad esempio, quando si è raggiunto il tetto massimo delle spese detraibili con il Bonus Casa, pari a € 96.000,00
IVA
Per le agevolazioni IVA vale quanto detto per il caso della Manutenzione Ordinaria (vedi articolo), quindi:
Trattandosi di opere di recupero del patrimonio edilizio ad uso residenziale, in quanto manutenzione straordinaria si può applicare l’aliquota IVA agevolata al 10%.
L’IVA agevolata va applicata alla manodopera. Attenzione: le forniture sono agevolabili solo se fornite dall’impresa appaltatrice che realizza i lavori.
C’è inoltre un elenco specifico di forniture che potranno essere pagate con IVA al 10% solo per la quota pari all’importo della manodopera, mentre l’eccedenza andrà al 22%. Sono i cosiddetti “beni significativi”.
Ecco l’elenco:
· Ascensori
· Infissi
· Caldaie
· Videocitofoni
· Condizionatori
· sanitari e rubinetti
· impianti di sicurezza.
Un’ulteriore specifica va fatta per le cosiddette “parti staccate”. Facciamo l’esempio degli infissi: il bene significativo è solo il bene principale, quindi tapparelle, scuri, veneziane, zanzariere sono definibili “parti staccate” e vanno al 10%.
Tutte le parti non autonome vanno invece considerate incluse nel valore del bene significativo (ad esempio le maniglie o i vetri).
Quindi nel nostro caso l’IVA sarà al 10% con attenzione alle eventuali doppie aliquote di infissi, sanitari e rubinetti.
Le prestazioni professionali non rientrano in alcuna agevolazione IVA che quindi resta al 22% per i professionisti che non sono in regime forfettario.
IMPRESE O LAVORI IN PROPRIO?
Nel nostro esempio sono previsti i rifacimenti degli impianti e quindi i lavori dovranno essere affidati ad imprese o artigiani qualificati e abilitati al rilascio delle dichiarazioni di conformità (DICO), che dovranno essere rilasciate alla fine dei lavori. In questo caso quindi tutte le opere dovranno essere realizzate da imprese qualificate e dotate di documentazioni attestanti la natura giuridica, la regolarità contributiva, ecc.
SICUREZZA NEI CANTIERI
Essendo presenti più imprese e/o artigiani dovrà essere effettuato un calcolo della consistenza dei lavori oltre che della valutazione delle tipologie delle ditte incaricate e delle compresenze delle stesse per valutare l’obbligo di redigere il PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento).
Il POS (Piano Operativo di Sicurezza, a cura del datore di lavoro dell'impresa esecutrice) è comunque obbligatorio salvo che per i lavoratori autonomi, i quali tuttavia sono obbligati a fornire informazioni sui rischi specifici della loro attività qualora interferissero con le altre imprese coinvolte.
FINE LAVORI
Alla conclusione dei lavori aperti con una CILA non sono obbligato a darne comunicazione al Comune. Tuttavia è fortemente raccomandato dare comunicazione formale della chiusura dei lavori, sia ai fini della determinazione dei limiti temporali per le detrazioni fiscali, sia per chiudere le responsabilità riguardanti la sicurezza nei cantieri, sia per cautelarsi rispetto ad eventuali opere eseguite successivamente, dato che anche la CILA sarà un documento utile per attestare lo stato legittimo dell’immobile.
Pertanto si comunicherà la data di fine lavori allegando il nuovo accatastamento e ulteriori dichiarazioni finali riguardanti ad esempio la rispondenza ai requisiti igienico-sanitari o alle leggi sull’accessibilità dell’immobile ai disabili.
MOTTO FINALE
Ogni caso può presentare delle specificità. Per valutare la procedura e le agevolazioni è necessario analizzare ogni caso specifico avvalendosi di tecnici qualificati.
Utili informazioni e guide specifiche sono reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
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