Ad esempio: ho acquistato una piccola casa degli anni ‘60 ma voglio abbattere alcune tramezze realizzando spazi interni più ampi, eliminando corridoi e stanzette poco fruibili e voglio realizzare una bella vetrata che mi faccia godere del giardino anche in inverno.
Siamo ancora nell’ambito della manutenzione straordinaria con modifiche però alla facciata esterna.
I miei interventi saranno quindi:
1. Modificare le tramezze interne
2. Ampliare le finestre e posare nuovi serramenti
3. Rifare completamente gli impianti
4. Rifare completamente le finiture
Classificazione e tipo di pratica
Si tratta di manutenzione straordinaria in riferimento all’art. 22 del DPR 380/01.
Pur rientrando nella categoria manutenzione straordinaria, dato che modificherò le facciate dovrò presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in riferimento all’art. 22 del DPR 380/01 il cui costo in diritti di segreteria a Novara è pari a € 80,00 più i bolli.
Non è soggetta ad alcun rilascio di permessi da parte del Comune ma si procede per silenzio-assenso dopo 30 giorni dal deposito della pratica.
In questi 30 giorni tuttavia gli uffici potranno interrompere il termine richiedendo modifiche o integrazioni.
NOTA BENE: i lavori possono essere già iniziati dalla data di deposito della segnalazione ma bisogna essere consapevoli del fatto che, in carenza di requisiti, entro 30 giorni gli uffici possono chiedere di sospendere l’attività fino a che non si sarà dimostrato che i requisiti stessi sono soddisfatti.
Va presentato il certificato di collaudo finale e l’accatastamento.
Nel presentare la pratica dovrò comunicare tutti i dati delle imprese, previa verifica delle visure camerali. Dovrò quindi accertarmi preliminarmente della relativa regolarità contributiva (raccogliendo ogni 120 giorni nell’arco di tempo che intercorrerà dalla comunicazione di inizio lavori alla fine lavori i DURC aggiornati).
Queste documentazioni sono obbligatorie e servono anche per comprendere la natura giuridica dei soggetti coinvolti nei lavori ai fini della valutazione dell’obbligatorietà della redazione del Piano Operativo di Sicurezza (POS) da parte dell’impresa e il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) redatto dal Coordinatore della sicurezza.
Detrazioni IRPEF
Le manutenzioni straordinarie rientrano a pieno titolo nelle agevolazioni del Bonus Casa che si articolano in due aliquote: 50% per proprietari e titolari di diritti di godimento di prima casa, ridotta al 36% per gli altri casi.
Va ricordato che trattandosi di un intervento che incide sulle dispersioni termiche, anche se la detrazione verrà effettuata con il Bonus Casa e non l’Ecobonus, andrà comunque effettuata la comunicazione all’ENEA.
Gli interventi che incidono sulle dispersioni termiche potrebbero rientrare nell’Ecobonus. Le aliquote sono identiche (36% o 50%) a quelle del Bonus Casa, ma l’Ecobonus prevede una normativa più restrittiva ed è inoltre obbligatorio che un termotecnico effettui un calcolo globale delle dispersioni.
Pertanto è opportuno scegliere questo tipo di detrazione solo quando si è raggiunto il tetto massimo delle spese detraibili con il Bonus Casa, pari a € 96.000,00.
IVA
Trattandosi di opere di recupero del patrimonio edilizio ad uso residenziale, in quanto manutenzione straordinaria si può applicare l’aliquota IVA agevolata al 10%.
L’IVA agevolata va applicata alla manodopera. Attenzione: le forniture sono agevolabili solo se fornite dall’impresa appaltatrice che realizza i lavori.
C’è inoltre un elenco specifico di forniture che potranno essere pagate con IVA al 10% solo per la quota pari all’importo della manodopera, mentre l’eccedenza andrà al 22%. Sono i cosiddetti “beni significativi”.
Ecco l’elenco:
· Ascensori
· Infissi
· Caldaie
· Videocitofoni
· Condizionatori
· sanitari e rubinetti
· impianti di sicurezza
Un’ulteriore specifica va fatta per le cosiddette “parti staccate”. Facciamo l’esempio degli infissi: il bene significativo è solo il bene principale, quindi tapparelle, scuri, veneziane, zanzariere sono definibili “parti staccate” e vanno al 10%.
Tutte le parti non autonome vanno invece considerate incluse nel valore del bene significativo (ad esempio le maniglie o i vetri).
Quindi nel nostro caso l’IVA sarà al 10% con attenzione alle eventuali doppie aliquote di infissi, sanitari e rubinetti.
Le prestazioni professionali non rientrano in alcuna agevolazione IVA che quindi resta al 22% per i professionisti che non sono in regime forfettario.
Lavori in proprio
Nel nostro esempio sono previsti i rifacimenti degli impianti, modifiche delle tramezze e delle murature di facciata e quindi i lavori dovranno essere affidati ad imprese o artigiani qualificati.
Per quanto riguarda le opere impiantistiche tali imprese dovranno essere abilitate al rilascio delle dichiarazioni di conformità degli impianti alla regola d’arte (DICO), che dovranno essere consegnate al committente alla fine dei lavori.
In questo caso quindi tutte le opere dovranno essere realizzate da imprese qualificate e dotate di documentazioni attestanti la natura giuridica, la regolarità contributiva, ecc.
Sicurezza nei cantieri
Essendo presenti più imprese e/o artigiani dovrà essere effettuato un calcolo della consistenza dei lavori oltre che della valutazione delle tipologie delle ditte incaricate e delle compresenze delle stesse per valutare l’obbligo di redigere il PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento).
Il POS (Piano Operativo di Sicurezza, a cura del datore di lavoro dell'impresa esecutrice) è comunque obbligatorio salvo che per i lavoratori autonomi, i quali tuttavia sono obbligati a fornire informazioni sui rischi specifici della loro attività qualora interferissero con le altre imprese coinvolte.
Fine lavori
Alla conclusione dei lavori aperti con SCIA (entro i tre anni dall’apertura della pratica, salvo richiesta motivata di proroga), il professionista dovrà comunicare la fine dei lavori, dichiarare con il certificato di collaudo finale la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto depositato e presentare l’accatastamento.
Motto finale
Ogni caso può presentare delle specificità. Per valutare la procedura e le agevolazioni è necessario analizzare ogni caso specifico avvalendosi di tecnici qualificati.
Utili informazioni e guide specifiche sono reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
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