Ho acquistato una piccola casa degli anni ‘40 ma voglio modificarla radicalmente per ampliarne la superficie, ricavare una bella terrazza, ampliare le vecchie finestre, oltre che per modificare completamente la distribuzione interna e migliorarne l’isolamento termico.
Probabilmente dovrò anche consolidare un solaio che non risponde più alle normative attuali.
Ovviamente prima di tutto verificherò i parametri edilizi e urbanistici, per capire se l’intervento è fattibile.
Fatto questo decido che i miei interventi saranno:
1. Demolizioni e nuove costruzioni anche in facciata, con modifiche della volumetria complessiva;
2. Consolidamento del solaio
3. Nuovo isolamento termico
4. Nuovi serramenti
5. Installazione di un impianto fotovoltaico
6. Rifacimento di tutti gli impianti
7. Sostituzione della caldaia e installazione di un sistema di riscaldamento a pavimento
8. Realizzazione di un nuovo servizio igienico
Classificazione delle opere e tipo di pratica
Il caso della ristrutturazione edilizia “pesante” di questo esempio apre qualche dubbio nella lettura dei testi di legge sul discorso degli eventuali incrementi volumetrici: si tratta di ristrutturazione edilizia “che porta ad un organismo del tutto o in parte diverso dal precedente”, con modifiche della volumetria in riferimento all’art. 23 DPR 380/01.
Qui si parla di “modifiche” e non di aumenti quindi consideriamo, per rimanere nella procedura della ristrutturazione, il solo ampliamento dei servizi igienici, citato nell'ultima guida dell’Agenzia Delle Entrate per le ristrutturazioni, aggiornata al febbraio 2026.
È consigliabile in questi casi chiarire bene con l’ufficio tecnico l’interpretazione normativa rispetto al caso specifico.
Qui consideriamo di trasformare radicalmente il nostro edificio, ma incrementando il volume solo di una piccola quota, corrispondente al nuovo servizio igienico.
Dovrò presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire) per la quale i diritti di segreteria a Novara ammontano a € 640,00, oltre i bolli.
Essendo presenti opere strutturali alla SCIA dovrà essere allegata una specifica relazione redatta e firmata da un ingegnere strutturista.
Analogamente dovrà essere redatta da un ingegnere termotecnico la relazione di calcolo sulle dispersioni termiche ex-legge 10, anch’essa da allegare alla pratica edilizia.
Detrazioni IRPEF
Le ristrutturazioni edilizie rientrano a pieno titolo nelle agevolazioni del Bonus Casa che si articolano in due aliquote: 50% per proprietari e titolari di diritti di godimento di prima casa, ridotta al 36% per gli altri casi.
Va ricordato che trattandosi di un intervento che incide sulle dispersioni termiche, anche se la detrazione verrà probabilmente effettuata con il Bonus Casa e non l’Ecobonus, andrà comunque effettuata la comunicazione all’ENEA.
Facciamo l'ipotesi che gli interventi che incidono sulle dispersioni termiche possano rientrare nell’Ecobonus.
Le aliquote sono identiche (36% o 50%) a quelle del Bonus Casa, ma l’Ecobonus prevede una normativa più restrittiva e adempimenti maggiori.
Pertanto pare opportuno scegliere questo tipo di detrazione solo quando si è raggiunto il tetto massimo delle spese detraibili con il Bonus Casa, pari a € 96.000,00.
IVA
Per la ristrutturazione edilizia pesante L’IVA è al 10% sia sulla manodopera fornita dalle imprese con le quali ho stipulato un contratto d’appalto, sia sull’acquisto dei beni (escluse solo le materie prime e i semilavorati).
Come riporta il sito dell’Agenzia delle Entrate “L’aliquota Iva del 10% si applica, …, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (per esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera)”.
Soprattutto si noti che “l’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.”
Questa è una differenza sostanziale rispetto ai casi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Come negli altri casi le prestazioni professionali non rientrano in alcuna agevolazione IVA che quindi resta al 22% per i professionisti che non sono in regime forfettario e che quindi espongono l’IVA con aliquota 0%.
Lavori in proprio
I lavori dovranno tassativamente essere affidati ad imprese o artigiani qualificati. Per quanto riguarda le opere impiantistiche le imprese realizzatrici dovranno essere abilitate al rilascio delle dichiarazioni di conformità degli impianti alla regola d’arte (DICO), che dovranno essere consegnate al committente alla fine dei lavori.
Sicurezza nei cantieri
Essendo presenti più imprese e/o artigiani dovrà essere effettuato un calcolo della consistenza dei lavori oltre che della valutazione delle tipologie delle ditte incaricate e delle compresenze delle stesse per valutare l’obbligo di redigere il PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento). Difficile in questo caso che non si rientri in tale obbligo.
Il POS (Piano Operativo di Sicurezza, a cura del datore di lavoro dell'impresa esecutrice) è comunque obbligatorio salvo che per i lavoratori autonomi, i quali tuttavia sono obbligati a fornire informazioni sui rischi specifici della loro attività qualora interferissero con le altre imprese coinvolte.
Fine lavori
Alla conclusione dei lavori aperti con SCIA alternativa al Permesso di costruire (entro i tre anni dall’apertura della pratica, salvo richiesta motivata di proroga), il professionista dovrà comunicare la fine dei lavori, dichiarare con il certificato di collaudo finale la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto depositato e presentare l’accatastamento.
Per le opere strutturali dovrà inoltre essere allegato un certificato di collaudo finale.
Motto finale
Ogni caso può presentare delle specificità. Per valutare la procedura e le agevolazioni è necessario analizzare ogni caso specifico avvalendosi di tecnici qualificati.
Utili informazioni e guide specifiche sono reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Per approfondimenti contattami: alessandra@alessandravellata.it
Foto Freepik
